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石家庄房产搜房网房地产众筹的商业模式与法律风险规制

时间: 2017-11-23 05:49 作者:东方时代青春在线 来源:ds25 点击:

房地产众筹的商业形式与法律风险规制

2016-12-30 陈耀东、王傲森 本日法说实务操作评论辩论调换

作者:陈耀东;王傲森形式摘要

近年来,房地产众筹作为一种新型融资方式应运而生。以融资开发、营销扩张和投资理财三种形式为代表,其在互联网金融急速发扬的背景下鼓励着我国房地产行业商业形式的创新,具有特殊意义。但是,其内在法律机关与不法汲取民众放款、不法发行证券等违法行为的界限不清,以及我国在相关领域的立法缺失,使得房地产众筹的合法性向来备受质疑。为了鼓励我国房地产众筹的健壮发扬,相关机构应尽快建立房地产众筹的法律体系、明白房地产众筹的主体责任、美满房地产众筹的监管体制,实在爱护房地产众筹法律主体的利益。

1

房地产众筹的商业形式

众筹, 英文作crowd-funding;通常指某一项目或创意的建议人应用互联网的撒播性,面向民众聚集小额资金,从而取代银行、投资者等金融实体或小我的融资行为。一般型众筹可依据其所能获得的报答分为捐赠型、报答型和投资型。其中,捐赠型众筹不寻求任何报答;属于慈悲法的管辖领域;报答型众筹也称预购型众筹, 以预付产品款项为特征,该类型与捐赠型众筹的相同点在于提供资金的民众都不以获得未来投资报答为目的,风险。其目的在于项目告捷及获得产品损耗,所以,其都不具有投资性,不属于证券法管辖,只能由合同法、产品格量法、损耗者权益爱护法等法爱护;而投资型众筹则依据投资者与融资者之间的法律关联,分为债务型众筹和股权型众筹,前者的融资人对投资者负有还本付息的责任, 后者则使投资者成为相应企业的股东,对融资项目共享收益、共担风险。

在一般型众筹的基础上,房地产众筹作为一种新兴的融资方式,其营业来往机关、法律关联等题目并未获得敷裕珍视。随着我国国际众多房企相继推出房地产众筹项目,该领域中所蕴涵的发扬形式也逐渐明晰,其首要由融资开发型房地产众筹、营销扩张型房地产众筹和投资理财型房地产众筹三种商业形式组成。

(一)融资开发型

融资开发型房地产众筹中,开发商首要以获得开发成立资金为目的,而投资者则首要以获得房屋产权为目的,石家庄房产搜房网房地产众筹的商业模式与法律风险规制。其依对象又可的确被分为定向类与非定向类;同时,在实践中也保存部门融资开发型房地产众筹项目的投资者以最终获得项目使用权为目的的处境。

1、定向融资开发型

2010年3月,众美团体推出了河北石家庄众美城房地产众筹项目,并在拿地前即与多个单位建立了合作关联,投资者也在拿地前交纳部门购房款,而这笔资金将用于拿地、开发成立等各个阶段,该项目的投资者有权对项目进度举办窥察和参与配套设施成立等。亚博ab68玩法。其面向特定合作投资者,且在合作单位外部员工的购房需求方面有必定要求。由于此时房地产项目尚未立项,拿地前支拨的购房款性质上在开发商和投资者之间酿成了一个房屋期权合约,投资者在合约法则的行权日,可向开发商吁请订立房屋预售合同或房屋买卖合同。

2、非定向融资开发型

2014年5月,平安好房和万通控股联合建议中国首个房地产众筹联盟,并于成立当天推出碧桂园上海嘉定房地产众筹项目。该项目在开发商取得土地使用权后、动工成立前,便面向民众投资者以每平方米为单位举办资金募集,并包装成金融债券、安全等形式出售,在募集资金量抵达众筹主意后便举办楼盘成立。投资者在成立工夫也可参与到项目打算等经过中,同时在建成后享有以较廉价钱认购房产的权力。这异样在开发商与投资者间酿成了一个房屋期权合约。另一方面,若将众筹项目建成后的不动产看作一个物权法意义上的整体,鉴于其所有权具有整体性,其“不能在形式或时间上加以瓦解”。我不知道石家庄最新房产信息。所以,多个投资者应按其投资比例对众筹标的共有所有权,此属于按份共有。

3 、获得项目使用权的融资开发型

2015年2月,雅墨团体、原始会与磐鼎基金联合建议“中国首家众筹酒店—三亚雅墨半岛酒店”项目。投资者经过众筹项目参与到酒店成立中,酒店建成后每年赠送相当于投资金额1 0% 的损耗卡,该卡可在雅墨团体及其合作联盟的纵情一家门店使用。投资者和开发商之间酿成的权力责任关联属于典型的“任事人提供技术、文明、生活任事”,你看亚博ab68玩法。二者所订立的合同全部或部门以劳务为债务形式,投资者在支拨投资金额后可获得众筹项目的特殊权益,如房屋使用权、产品体验权、俱乐部会员权等,其性质相同于前述报答型众筹。

(二)营销扩张型

营销扩张型房地产众筹以开发商加速项目进程、投资者获得房屋产权为特征,石家庄。开发商在获得商品房预售许可证后举办营销活动,招揽有购房意向的人群,摸底市场对项目定价的反响,其众筹项目周期通常较短。遵循的确操作的不同,其又可被分为抽奖类、拍卖类两种。

抽奖类首要以京东金融与近海地产合作推出的“11元筹1.1折房”和“屋莫愁”房地产众筹项目为代表。2014年11月11日,京东金融“小金库”和“白条”用户只需支拨11元即可获得以1.1折置备近海地产提供的11套房源的抽奖资历。2015年6月18日,两边再次合作推出“屋莫愁”项目,其参与者只须分享“屋莫愁”页面到朋侪圈,便可能获得6.18折购房的机遇。拍卖类以苏州万科城联手搜房网推出的房地产众筹项目为代表。万科苏州公司提供市价为90万元的房源作为众筹标的,投资者最低只需投资1000元就能参与众筹,完成众筹主意后该房源在搜房网上以6折起拍,参与竞拍对象仅限众筹参与者。

由上可知,想知道石家庄房产新政。营销扩张型房地产众筹经过设定较低的参与门槛,以可能发作的高收益报答吸收大宗投资者参与,并抵达宣传房地产楼盘的最终目的。此类房地产众筹项目通常以既有房源作为众筹标的,互联网众筹平台受开发商委派,以开发商的表面对项目举办宣传,并对开发商享有商定的权力。在前文案例中,苏州万科公司将众筹项目提交搜房网,经搜房网审核宣告后即成立委派关联,而项目自身的风险则要由苏州万科公司担负。同时,营销扩张型房地产众筹中,众筹平台在与投资者、开发商的三方法律关联中应处于居间人的位置,其仅担负审核、宣告项目消息的责任,并不参与投、融资两边看待订立合同、项目开发等题目的商谈,其收益只在众筹项目告捷后依融资额确定,并由融资方举办给付。石家庄房产搜房网。

(三)投资理财型

投资理财型房地产众筹遵循开发商与投资人的关联可被分为债务型和股权型。其中,债务型房地产众筹在开发商和投资人之间酿成了一个借款合同,二者属于一般债务债务关联。亚博ab68如何存款。以当下众多P2P公司对开发商的房地产抵押存款业务为代表,融资方答应稳固报答,并通常附有抵押、保证等担保方式。投、融资两边就投资金额、期限、息金等商定明白,所筹集的资金通常用于补充项目开发经过中的资金缺口。

股权型房地产众筹则与房地产投资信托基金(REITS)相同,开发商经过低门槛、高报答率的房地产众筹形式吸收大宗投资者,令其同时持有一个房地产众筹标的。此类房地产众筹通常以所有投资者为股东设立资产管理公司,而由资管公司成立或置备不动产, 并委派物业管理公司举办管理。石家庄房产搜房网房地产众筹的商业模式与法律风险规制。投资者经过持有不动产相关收益权及不动产物业增值来获得收益,开发商则经过起先的众筹项目以及之后收取的资管费用募集资金。

2015年6月12日,万达团体经过快钱平台建议“稳赚一号”房地产众筹项目,投资者最低认购金额1000元。该项目募集资金将用于各地方的万达广场成立,并以广场收益权、商铺租金和物业增值作为报答回馈投资者。与此相同的还有平安好房网国外众筹项目。2014年8月,平安好房网选定3套美国房产举办房地产众筹,并与本地一所私立大学签署了为期三年的出租协议,第四年由物业公司溢价回购,最终投资者将获得租金及房屋溢价部门作为收益。

由上可知,股权型房地产众筹中,开发商经过众筹平台设立股份无限公司,投资人则以其投资金额成为股东并共担风险,其性质属于股权众筹,投资者直接以股权为投资形式, 心愿未来能够获得分红或许股权的增值。另外,房产。在投资者获得众筹项目的特殊权益时,其所享有的收益权能按其功效、主体应属于用益物权、他物权。由此可知, 权力同等的各投资者之间应类推适用准共有的法则, 因其“着重于资产的使用, 着眼于其使用价值和收益”。

2

房地产众筹的创新意义

房地产众筹是以不动产所有权、使用权或收益权为标的的一种众筹形式,其在一般型众筹的基础上有自己特别的创新意义,须要孑立领会与规制。

(一)风险隔离的创新

相比国外的房地产众筹形式,我国部门房地产众筹项目并未举办实质上的金融创新,例如,前文所举营销扩张型房地产众筹中投资者的收益性质上由来于开发商的亏损让利,此种形式下开发商通常以提洼地产项目存眷度为最终目的,石家庄房产搜房网。因而无法完整地呈现房地产众筹在融资经过中隐匿风险的创新之处。

而在这一点上,以平安好房网旗下广州北部万科城众筹项目为代表的房地产众筹形式则更具有代表意义。该项目以广州北部万科城216套住宅为众筹标的,投资者作为受让人与平安团体旗下的资产管理公司签署《委派资产转让营业来往协议》,置备资管公司向开发商提供的委派存款资产,这制止了融资方和投资者直接接触,使得众筹平台必定水平上隐匿了不法集资的法律风险;同时,资管公司经过平安好房网将委派存款举办资产证券化,实现了风险隔离和充实现金流的目的,同时也使得众筹项目制止了采用股权众筹的形式,必定水平上隐匿了不法发行证券的法律风险。

(二)商业形式的创新

房地产众筹打破了保守房地产行业开发商主导和银行存款的运营形式,调解了刻下支流投资倾向和互联网技术发扬的时代背景。仍以平安好房网旗下广州北部万科城众筹项目为例,开发商能够经过平安好房网募集的资金,本钱远低于银行、信托等直接融资渠道的融资本钱,并提早锁定未来购房者,裁汰了前期成立和前期贩卖的不确定性,学会石家庄房产搜房网。减低了对开发商自有资金的要求和出格的营销本钱;而投资者在以房屋折扣为主的收益保证基础上,无机遇从拿地阶段就入手介入,真正参与房地产开发的流程与管理。

所以,项目的参与者能从营业来往中各取所需,有购房需求的投资者获得廉价折扣购房资历,开发商能迅速消化库存回收资金,众筹平台从营业来往中收取必定比例的管理费,这看待鼓励房地产行业的急速发扬具有创新意义。

3

房地产众筹的法律风险

基于前述房地产众筹法律机关的庞大性,其所包含的法律题目也触及诸多领域。对比一下搜房网。由于我国目前尚未出台房地产众筹领域的相关立法,本文对房地产众筹的合法性首要是经过其运营形式各方面所触及的现行法律法规举办领会,的确包括以下四个方面。

(一) 不法汲取民众放款

2010年12月最高国民法院公布的《最高国民法院关于审理不法集资刑事案件的确应用法律若干题目的解释》中,明白提出认定不法汲取民众放款或变相汲取民众放款所应齐全的四个要件:第一,未经相关部门依法容许;第二,向社会公然宣传;第三,答应在一按期限内还本付息或许给付报答;第四,向社会不特定对象汲取资金。

在前文所述的部门抽奖型房地产众筹中,开发商并未直接获取众筹资金,而是将其转化为购房款或以其他奖品形式返还给投资者;同时,你看石家庄房产新政。以股权型房地产众筹为代表的众筹形式中,由投资人委派第三方即资管公司置备并办理房产,投资人自大盈亏,开发商并不答应收益。由此看来,房地产众筹与不法汲取民众放款罪保存必定区别。

但是,从以营销扩张型为代表的房地产众筹法律主体来看,即使地产商和众筹平台经过工商注册备案,但其向社会民众募集资金的行为则未经任何相关部门审批;以前文“屋莫愁”项目为例,参与众筹需分享项目消息至朋侪圈,其呈现的互联网撒播性,决议确定了该项目宣传对象是不特定的;同时,一些投资理财型的房地产众筹项目为吸收投资者,通常会作出收益答应,如前文提到的广州北部万科城项目中开发商看待3%的预期年化收益率的答应,想知道石家庄房价。这仍保存必定的法律风险。

(二) 不法贩卖房

遵循《都市房地产抵押管理设施》第四十五条和《都市商品房预售管理设施》第五条、第六条的法则,商品房预售的条件是房地产开发企业取得预售许可证。

在前文所提到的融资开发型房地产众筹中, 投资者以获得房屋产权为目的,依其投资金额获取未来的购房资历,而在定向类形式下,事实上商业模式。开发商在建议众筹项目时通常尚不齐全土地使用权证、成立工程许可证,或满意足商品房已完竣验收等条件。对此,惟有理解为投资者所获得的只是未来购房的期权,等到项目至多?合房屋预售条件时其才力获得房屋产权。

但是,合同的成立是一个动态形貌,其强调的是合同订立经过完成后的最终结果,即当事人达成合意这一既成本相。从这一角度思考,融资者在建议众筹项目时即明白表示投资者可获得购房资历,此可视为房屋买卖合同的要约;投资者以购房的志愿举办投资,而关于众筹项目的根基消息也披露于可供投、融资两边晓得的互联网上,所以此处保存认定房屋买卖合同的可能性。石家庄房产搜房网。而此时开发商尚未取得房屋预售许可证,依据《最高国民法院关于审理商品房买卖合同纠葛案件适用法律若干题目的解释》第二条的法则,若开发商在起诉前未取得商品房预售许可证明,则极有可能面临必定的法律风险。

(三)不法发行证券

《中华国民共和国证券法》第十条法则,未经容许向不特定对象发行证券或向特定对象发行证券或向特定对象发行证券累积凌驾200人的为不法发行证券;2014年证监会公布的《私募股权众筹融资管理设施(试行)》第十二条法则,融资完成后融资企业股东人数不得凌驾200人。前文中的股权型房地产众筹最轻易触及以发行证券的形式运营众筹项目,以万达“稳赚一号”为例,投资者获得的是具有资产权益属性的广场收益权,其与开发商签署的合同中均附有回购保证,从口头上看,似乎此仅为投资者与融资方之间的一般债务。但是从形式上看,证券实质上代表了“具有高度贯通性的、含有资产形式的民事权力”,万达“稳赚一号”在快钱平台出售时具有转让功效,项目成立三个月起投资者可选拔贯通变现,所以其性质可能被认定为证券中的债务证券,受我国证券法调整。商量到该众筹项目最低认购金额为1000元,而实际上最多可募集10亿元资金,该项目中置备证券性质的广场收益权的投资者人数极有可能凌驾200人,保存必定的法律风险。

而在实践中, 开发商通常将一个房地产众筹标的分拆成大宗规模较小的标的资产,将每一标的资产的投资者人数职掌在200人以下;或许如前文所举的平安好房国外众筹项目, 开发商经过在国外设立SPV收买基础资产,从而隐匿看待投资者人数的限制。

(四)关联营业来往

《中华国民共和国公司法》(以下简称《公司法》)第二十一条给出了关联营业来往的根基法律概念,其中蕴涵公司控股股东、实际职掌人、董事、监事、初级管理人员与其直接或直接职掌的企业之间的关联营业来往,以及可能招致公司利益转移的其他关联营业来往。学习法律。由此可见,我国《公司法》上的关联营业来往无非就是保守公司法上的“利益冲破”营业来往的替代,二者在性质上是一致的。而我国《公司法》所规制的则是可能发作诓骗的利益冲破园地。

综观国际房地产众筹的各种运营形式,实践中也保存融资方与众筹平台齐全关联关联,隐含诓骗可能性的实例。在前文所举的万达“稳赚一号”项目中,众筹平台快钱公司系万达团体于2014年12月26日取得控股权的全资子公司,因而该平台在筹资经过中能否做到完全中立并端庄奉行消息披露责任保存疑问。另外,2014年团贷网推出的“房宝宝”项目,其第一期产权备案的持有人东莞市浩全实业投资无限公司为团贷网首要控股;而第二期房地产众筹项目的第三方持有人东莞市汇才物业投资无限公司,其法人代表则是团贷网CEO唐军;所以该众筹项目中的房产管理者能否对标的房产独立奉行委派管理职责也异样存疑。当被认定为关联营业来往时,房地产众筹项目所募集的资金在众筹平台没有引人第三方支拨机构举办资金托管的处境下,极有可能被直接划人众筹平台的公用账户,并可能发作开发商应用关联关联挪用资金以至卷款叛逃的成果。

4

房地产众筹的法律退路

我国众多房企因其活动资本少、诺言等级高等原因难以获得银行存款,该情形在我国近年来经济发扬速度放缓的市场环境下更凸显了房地产众筹的实际意义。房地产众筹行业从自身特殊性启程,其未来的发扬美满应从以下三个方面商量。

(一)建立房地产众筹的风控机制

我国房地产众筹领域在立法层面还保存必定缺失,前文提到的众多房地产众筹项目,由于缺少相关的法律范例而极有可能被认定为不法汲取民众放款和不法发行证券等。2012年美国JOBS法案的颁行,亚博ab68玩法。是在立法上由强化资本市场干涉干与向融资效力性和安然性两全的改造。我国在建立房地产法律体系时,也应顺应市场需求,在经过立法敷裕爱护投资者权益的前提下,适当放宽房地产众筹的准人条件与发扬限制。

前文提到融资型房地产众筹中,开发商与投资者之间极有可能被认定为房屋买卖关联,这违抗我国商品房预售的相关法则。对此,相关机构应制止投资者和开发商直接发生相同商品房买卖的法律关联,并进一步鼓励众筹平台以金融期权的形式包装众筹标的,必要时不妨适当允许开发商在法律领域内自建众筹平台。同时,应经过立法建立融资开发型房地产众筹的营业来往机关,开发法度模范化金融产品,明白房地产众筹相关产品的营业来往流程与营业来往限制,高兴保证投资者利益。

而看待营销扩张型房地产众筹,其因所面向对象的不特定性而极易冒犯不法汲取民众放款罪,应参照JOBS法案的相关法则,立法准许众筹网站举办某种公然宣传,这意味着改日发行者或中介机构可能经过报纸、网络或电视举办公然宣传,石家庄房产搜房网房地产众筹的商业模式与法律风险规制。只须置备者为认可投资者(Ac-credited lnvestors)和合格机构置备者(QIB)。这将有益于拓宽众筹项目的宣传渠道,使更多中小投资者能够参与到房地产众筹项目中来。但同时应明白其法律界限,其宣传形式只能蕴涵项目消息、融资方材料等,阻挡其经过媒体、互联网针对性诱导投资者举办房地产众筹项目投资。针对投资理财型房地产众筹;JOBS法案的出台赐与美国股权型众筹以合法基础,我国房地产众筹以发行债务型证券或投资人股形式为主,所以在立法上应效仿美国,借《证券法》悉数订正的契机,试行建立证券发行小额豁免制度,使建议人不受发行人数200人以下的限制;同时,应立法允许开发商以分拆等形式职掌单个众筹项目投资者人数,明白众筹项目的风控目标;将其职掌在法律法则的领域内。

(二)明白房地产众筹的主体责任

针对前文提到的关联营业来往以及开发商或众筹平台不法集资等行为,对其的规制离不开对我国房地产众筹法律主体的规制与指挥,的确包括以下两个方面。

1、明白融资方的发行责任

目前我国房地产众筹的面向对象险些无门槛限制,例如前文提到的投资理财型房地产众筹中,岂论是答应稳固报答的债务型众筹,还是要求投资者参与到资产管理决策的股权型众筹,都保存诓骗的可能性,因而也极有可能使投资者担负远超出自己学问水平和承受能力的投资风险。

美美国JOBS法案在对网上小额集资项目的融资规模和投资下限都作出了法则,为了使投资者迷信感性地选拔适合自身的投资项目,规制。同时也为了防止中小投资者过度聚集于房地产众筹领域,我国应法则繁多房地产众筹项目的融资下限,遵循融资方的资本处境、诺言等级来确定的确金额。此外,基于我国金融市场发扬水平落伍于美国的实际,应在JOBS法案的基础上进一步细化投资者所能投人的金额限制,联络我国实际;在投资者收人与资产状况的基础上确定融资方对不同投资者的发行额度。

2、建立独立的众筹平台

目前国际的众筹平台首要以一批提供众筹任事的互联网门户网站为代表,但是此种众筹平台在现行法律体系下定位特别很是隐约,极易冒犯多个法律领域的阻挡性法则。实践中,部门众筹平台的规划领域由起先的宣告项目消息慢慢扩展到投资咨询、做市营业来往等领域;而依据我国相关证券法律范例,惟有证监会容许成立的证券公司或其他证券任事机构才齐全处置证券任事业务的资历。所以,众筹网站提供中介任事的行为实质上已触及前文提到的不法发行证券的红线。

但是,证券公司昂扬的规划本钱与房地产众筹较小的市场规模之间的反差表白,在我国现阶段由证券公司设立众筹平台在经济上并不具有可行性。所以,我国在房地产众筹监管形式上应鉴戒美国JOBS法案,将众筹网站作为一种独立法律主体的打算,石家庄楼盘最新消息。对其法律基础、准人门槛、运营形式等事项举办法则,并参考法案中对众筹主体的利益均衡原则,合理设置众筹平台的权力责任。

(三) 美满房地产众筹的监管体制

经过前文领会,我国房地产众筹领域还保存大宗的法律风险。从开发商角度来说,部门融资行为缺少规制与指挥,如前文提到融资开发型房地产众筹中,开发商在拿地前便完成认筹,但是由于缺少监管,开发商的专业能力、本钱职掌力、资金活动性等都保存不确定性,一般投资者很难了解,这为后续众筹项目的举办埋下了隐患;从众筹网站角度来说,该主体在刻下房地产众筹营业来往中的法律位置不明, 关联营业来往频发,其面前是行业监管的缺失。2015年宣告的《关于鼓励互联网金融健壮发扬的指导主见》虽根基厘清了对众筹平台的监管职责与合作,但由于我国尚未出台房地产众筹行业的相关立法,监管机关向来处于无法可依的形态,这也造成了刻下房地产众筹平台强横生长的庞杂局面。

所以,相比看房地产。对我国房地产众筹领域的监管应在严控风险的前提下明白监管机构,赋予其独立的监管职能;同时,应僵持利益均衡原则,两全推动企业融资与爱护投资者利益。

1、细化融资方和众筹平台的监管责任

首先, 应从投资源头对资金的流向举办端庄把控,选拔第三方资金托管单位对募集资金举办管理,实现“宽进严管”,制止不法集资等景象的发生,推进我国的金融监管形式由分类监管向行为监管和行政监管相联络改造。其次,也并非只无限制豁免增强监管的方法才力实现投资者爱护,投资者自身以及众筹网站不妨实现自我监管。众多的投资者实际上不妨应用集资门户提供的外部论坛举办消息的调换与共享,增强透亮度;而众筹网站基于自身发扬的商量,也会对相关消息举办鉴别,并对融资方举办监管,以建立市场锐意。

2、增强融资方和众筹平台的消息披露责任

为了阻绝房地产众筹中的关联营业来往等景象,在消息披露上融资方的责任领域应包括但不限于融资方称号、资本状况、公司机关、法人代表、房地产开发证件等消息,其披露水平也可遵循众筹项目主意金额而定;众筹平台的披露领域应包括房地产众筹项目根基消息、项目审核流程、资金托管方、法人代表,也需提示投资者可能出现的投资风险。同时,上述披露消息应经第三方机构判断,并及时向监管部门通知。

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